Hyresnämnden: myndigheten som avgör hyres- och bostadstvister

Av Redaktionen · Publicerad 17 april 2026 · Uppdaterad 20 augusti 2026

Hyresnämnden är en förvaltningsmyndighet med domstolsliknande uppgifter som prövar tvister mellan hyresvärdar och hyresgäster. Den är alltså inte en domstol, även om den avgör tvister på ett sätt som påminner om en domstols. Ärenden handläggs kostnadsfritt, handläggningen är informell och besluten fattas av jurister tillsammans med intresseledamöter från bostadsmarknadens parter. Det finns åtta hyresnämnder i Sverige, alla med Svea hovrätt som överinstans. Den här guiden förklarar vad hyresnämnden gör, vilka beslut som går att överklaga, hur du ansöker och hur processen fortlöper. För de materiella reglerna om hyra, uppsägning och besittningsskydd, se vår guide om hyreslagen (12 kap. jordabalken).

Vad är hyresnämnden?

Hyresnämnden är en förvaltningsmyndighet med domstolsliknande uppgifter som prövar tvister inom hyres-, bostadsrätts- och arrendeområdet. Den regleras i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Lagen kallar genomgående organet nämnd, och nämnden ingår inte i domstolsorganisationen. Att den ändå ofta beskrivs som en specialdomstol beror på att arbetssättet påminner om en domstols: parterna står mot varandra, nämnden avgör opartiskt och besluten är bindande.

Skillnaden är inte bara språklig. Hyresnämnderna hör organisatoriskt till Sveriges Domstolar, men de meddelar beslut och inte domar, och handläggningen styrs av nämndlagens egna regler. Först när ett beslut överklagas hamnar saken i en domstol, nämligen Svea hovrätt.

Enligt 5 § nämndlagen består hyresnämnden av en lagfaren ordförande och två andra ledamöter. Den ena av dessa ska vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastigheter, den andra med bostadshyresgästers förhållanden. I lokalärenden avser det senare i stället näringsidkande hyresgästers förhållanden, och i bostadsrättsärenden bostadsrättsfastigheter och bostadsrättshavares förhållanden.

Till skillnad från allmän domstol är handläggningen vid hyresnämnden kostnadsfri och informell. Det krävs inte ombud, parter behöver inte betala ansökningsavgift, och motparten behöver inte stå för rättegångskostnader även om ärendet förloras.

De åtta hyresnämnderna i Sverige

Landet har åtta regionala hyresnämnder, ofta kallade hyres- och arrendenämnder eftersom samma nämnd prövar både hyres- och arrendeärenden. Vilken nämnd som är behörig avgörs av var fastigheten ligger.

Nämnd	Upptagningsområde
Hyresnämnden i Stockholm	Stockholms och Gotlands län
Hyresnämnden i Västerås	Södermanlands, Uppsala och Västmanlands län
Hyresnämnden i Linköping	Östergötlands och Örebro län
Hyresnämnden i Jönköping	Jönköpings, Kronobergs och Kalmar län samt ett antal kommuner i forna Skaraborg (nu del av Västra Götalands län)
Hyresnämnden i Malmö	Skåne och Blekinge län
Hyresnämnden i Göteborg	Hallands, Värmlands och stora delar av Västra Götalands län
Hyresnämnden i Sundsvall	Gävleborgs, Västernorrlands, Jämtlands och Dalarnas län
Hyresnämnden i Umeå	Västerbottens och Norrbottens län

Vad prövas hos hyresnämnden?

Hyresnämnden prövar ett brett spektrum av tvister, både tvister mellan enskilda parter och vissa tillståndsärenden. De vanligaste ärendetyperna:

• Förlängning och uppsägning av hyresavtal (besittningsskyddets kärnfråga enligt 12 kap. 49 § jordabalken).
• Hyressättning och hyresjusteringar, bruksvärdesprövning enligt 12 kap. 54 och 55 §§.
• Tillstånd till andrahandsuthyrning enligt 12 kap. 40 §.
• Tillstånd till lägenhetsbyte enligt 12 kap. 35 §.
• Åtgärdsföreläggande, att tvinga hyresvärden till underhåll eller reparation (12 kap. 11, 16 och 18 a till h §§).
• Ändrad användning av lokal (12 kap. 23 § andra stycket).
• Återbetalning av för hög hyra enligt 12 kap. 55 f §.
• Hyran vid privatuthyrning av egen bostad enligt 2 kap. 5 § privatuthyrningslagen.
• Bostadsrättsärenden, bland annat tvister om upplåtelseavtal och andrahandsuthyrning av bostadsrätter.
• Medling mellan hyresvärd och hyresgäst.
• Rådgivning, hyresnämnden lämnar allmän information om hyres- och bostadsrättsfrågor, men inte personlig rådgivning i enskilda ärenden.

Privatuthyrning: ny lag sedan 1 juli 2026

Den 1 juli 2026 trädde privatuthyrningslagen (2026:772) i kraft och ersatte lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Bytet ändrar både vem som omfattas och hur hyresnämnden prövar hyran, så det spelar roll för vilka ärenden nämnden kan ta upp.

Lagen gäller enligt 1 kap. 1 § avtal där en fysisk person eller ett dödsbo mot ersättning upplåter hus eller delar av hus som bostad. Tre skillnader mot den gamla lagen märks direkt:

• Näringsverksamhet är inte längre avgränsningen. Gamla lagen gällde den som hyrde ut ”utanför näringsverksamhet”. Nya lagen pekar i stället ut vem som får vara hyresvärd: bara fysiska personer och dödsbon.
• ”Första upplåtelsen” är borta. Gamla lagen gällde bara den första lägenheten när flera hyrdes ut. Enligt 1 kap. 3 § faller uthyrningen i stället utanför lagen om hyresvärden regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte utgör del av hyresvärdens egen bostad.
• Hyran prövas mot andra privatuthyrningar, inte mot marknadsvärdet. Gamla lagen lät hyresnämnden fastställa en hyra som inte påtagligt översteg driftskostnaderna plus en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Enligt 2 kap. 5 § ska nämnden i stället sätta ned hyran om den är väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut när liknande lägenheter hyrs ut enligt samma lag. Ränteläget och bostadens värde styr alltså inte längre prövningen.

Viktig avgränsning: hyr du ut en hyresrätt i andra hand gäller inte privatuthyrningslagen. 1 kap. 3 § undantar uttryckligen den hyresvärd som själv innehar lägenheten med hyresrätt, precis som den gamla lagen gjorde. Andrahandsuthyrning av hyresrätt ligger alltså kvar helt under 12 kap. jordabalken, med de regler om tillstånd, skälig hyra och besittningsskydd som gäller där. Lagen gäller inte heller uthyrning för fritidsändamål.

Övergångsregel: avtal som ingicks enligt den gamla lagen fortsätter att lyda under den. Ett andrahandsavtal om en bostadsrätt som tecknades före den 1 juli 2026 prövas alltså fortfarande enligt 2012:978, medan avtal som tecknas därefter prövas enligt 2026:772. Vilken lag som gäller avgörs av när avtalet ingicks, inte av när tvisten uppstår.

Vilka beslut kan överklagas?

Enligt 12 kap. 70 § första stycket jordabalken kan följande beslut överklagas till Svea hovrätt (inom tre veckor från beslutsdagen):

• Förlängning av hyresavtal enligt 49 §
• Ändring av hyresvillkor, bruksvärdesprövning enligt 54 §
• Åtgärdsföreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket
• Upprustningsföreläggande och förbättringsåtgärder enligt 18 a till 18 f §§
• Ändrad användning av lokal enligt 23 § andra stycket
• Ersättning vid lokaluppsägning enligt 24 a §
• Överlåtelse av hyresrätt enligt 34, 36 eller 37 § (närstående, bodelning och liknande)
• Uppskov med avflyttning enligt 52 §
• Återbetalning och fastställande av hyra enligt 55 f §
• Utdömande av vite enligt 62 §

Vilka beslut är slutgiltiga?

I vissa ärenden är hyresnämnden sista instans. Enligt 12 kap. 70 § andra stycket jordabalken kan följande beslut inte överklagas:

• Tillstånd till lägenhetsbyte enligt 35 §
• Tillstånd till andrahandsuthyrning enligt 40 §
• Uppskov med avflyttning enligt 59 §

Säger hyresnämnden exempelvis nej till din ansökan om andrahandsuthyrning är det beslutet slutgiltigt, och du kan inte driva frågan vidare. Det finns dock en smal säkerhetsventil i tredje stycket: hyresnämnden kan själv tillåta att ett sådant beslut överklagas om det är av vikt för ledning av rättstillämpningen att hovrätten prövar det. Detta sker sällan och endast i principiellt viktiga fall.

Praktiskt tips: Varje beslut från hyresnämnden innehåller en så kallad besvärshänvisning sist i protokollet. Den anger tydligt om beslutet får överklagas, till vilken instans och inom vilken tid. Läs alltid denna del noggrant.

Så fungerar processen

1. Ansökan. Parten som vill få sin sak prövad lämnar in en skriftlig ansökan till behörig hyresnämnd. Blanketter finns hos Sveriges Domstolar. Ansökan kan skickas digitalt eller per post.
2. Kommunicering. Motparten får ansökan och tillfälle att yttra sig inom den tid nämnden bestämmer.
3. Skriftväxling. I enklare ärenden kan nämnden avgöra på handlingarna utan att parterna träffas.
4. Sammanträde. I större eller tvistiga ärenden kallas parterna till sammanträde. Det är informellt, det förekommer varken advokatdräkter eller ed, och parterna får själva berätta. Nämnden försöker ofta medla i inledningsskedet.
5. Beslut. Nämnden fattar beslut och skickar det skriftligen till parterna. Beslutet innehåller alltid en besvärshänvisning.
6. Överklagande (om möjligt). Inom tre veckor från beslutsdagen kan överklagbara beslut föras vidare till Svea hovrätt.

Kostnad och handläggning

Handläggningen vid hyresnämnden är kostnadsfri. Parterna betalar ingen ansökningsavgift och behöver inte bekosta motpartens ombud även om de förlorar. Behöver du eget juridiskt ombud står du dock för den kostnaden själv.

Handläggningstiden går inte att ange på förhand. Sveriges Domstolar publicerar ingen officiell handläggningstid för hyresnämnderna, och tiden varierar med ärendets komplexitet, med nämndens belastning och med hur parterna agerar. Det som framför allt drar ut på tiden är att motparten ska få svara, att skriftväxlingen kan gå flera varv och att ett sammanträde ska passa in i nämndens och parternas kalendrar. Ärenden som avgörs på handlingarna går snabbare än ärenden som kräver sammanträde.

Vill du veta vad som gäller i ditt eget ärende, fråga den nämnd som handlägger det. Kontaktuppgifter till samtliga åtta nämnder finns hos Sveriges Domstolar.

Överklagande till Svea hovrätt

Svea hovrätt är ensam överinstans för samtliga åtta hyresnämnder i Sverige, oavsett om ärendet prövats i Malmö, Göteborg, Umeå eller någon annanstans. En särskild avdelning vid hovrätten är specialiserad på hyres- och arrendemål för hela riket, vilket säkerställer att rättstillämpningen blir enhetlig.

Praktisk gång:

• Överklagandet ska vara skriftligt och innehålla uppgifter om det överklagade beslutet och vilken ändring som begärs.
• Det lämnas in till den hyresnämnd som fattat beslutet, inte direkt till Svea hovrätt.
• Tidsfristen är tre veckor från den dag beslutet meddelades.
• Nämnden kontrollerar att överklagandet inkommit i tid och skickar det sedan vidare till Stockholm.
• Hovrättens beslut vinner som huvudregel laga kraft direkt och kan inte överklagas vidare till Högsta domstolen.

Hovrätten kan både fastställa, ändra eller undanröja nämndens beslut. Nya bevis och argument kan presenteras, men i praktiken begränsar sig hovrätten ofta till en rättslig granskning av nämndens beslut.

Hyresnämnden, tingsrätten och ARN, skillnaden

Instans	Vad prövas	Kostnad
Hyresnämnden	Specifika hyres- och arrendefrågor enligt 12 kap. 70 § JB och nämndlagen (1973:188)	Kostnadsfritt
Tingsrätten	Rena skadestånds- och fordringstvister, avhysning (vräkning) efter förverkande	Ansökningsavgift 900 kr (förenklat tvistemål, krav under ett halvt prisbasbelopp, 29 600 kr 2026) eller 2 800 kr (ordinärt tvistemål) plus eventuella rättegångskostnader
Kronofogden	Betalningsförelägganden och verkställighet av beslut	300 kr ansökningsavgift
ARN	Konsumenttvister, privatuthyrning av egen bostad kan i vissa fall prövas här	Ansökningsavgift 150 kr (sedan 1 augusti 2024)

Vanliga frågor om hyresnämnden

Vad är hyresnämnden?

Hyresnämnden är en statlig förvaltningsmyndighet med domstolsliknande uppgifter. Den prövar tvister mellan hyresvärdar och hyresgäster samt vissa bostadsrätts- och arrendeärenden, men den är inte en domstol och ingår inte i domstolsorganisationen. Nämnden består av en lagfaren ordförande och två ledamöter, varav en är förtrogen med förvaltning av hyresfastigheter och en med hyresgästers förhållanden. Handläggningen är kostnadsfri och mer informell än i allmän domstol, och besluten överklagas till Svea hovrätt.

Är hyresnämnden en domstol?

Nej. Hyresnämnden är en förvaltningsmyndighet, inte en domstol, och den kallas nämnd genomgående i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Att den ofta beskrivs som specialdomstol beror på att uppgifterna är domstolsliknande: nämnden avgör tvister opartiskt och besluten är bindande. Överprövningen sker däremot i en riktig domstol, Svea hovrätt.

Hur många hyresnämnder finns det i Sverige?

Det finns åtta hyres- och arrendenämnder i Sverige: i Stockholm, Västerås, Linköping, Jönköping, Malmö, Göteborg, Sundsvall och Umeå. Vilken nämnd som är behörig avgörs av var den berörda fastigheten ligger.

Kostar det att ansöka hos hyresnämnden?

Nej. Handläggningen är helt kostnadsfri, både ansökan och eventuella sammanträden. Parterna behöver inte heller betala motpartens ombudskostnader om de förlorar. Väljer du själv att anlita juridiskt ombud står du dock för den kostnaden.

Kan alla beslut från hyresnämnden överklagas till Svea hovrätt?

Nej. Enligt 12 kap. 70 § jordabalken är vissa beslut slutgiltiga redan hos nämnden. Det gäller beslut om tillstånd till andrahandsuthyrning (40 §), lägenhetsbyte (35 §) och uppskov med avflyttning enligt 59 §. Överklagbara beslut, som förlängning, hyresvillkor och åtgärdsföreläggande, måste överklagas inom tre veckor från beslutsdagen. Läs alltid besvärshänvisningen sist i protokollet.

Vilken lag gäller när jag hyr ut min egen bostad?

Privatuthyrningslagen (2026:772) gäller för avtal som ingåtts från och med den 1 juli 2026, när en fysisk person eller ett dödsbo hyr ut en bostad. Äldre avtal fortsätter att lyda under den upphävda lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Hyr du ut en hyresrätt i andra hand gäller ingen av dem, utan 12 kap. jordabalken, eftersom 1 kap. 3 § undantar den hyresvärd som själv innehar lägenheten med hyresrätt.

Hur lång tid tar ett ärende hos hyresnämnden?

Det går inte att säga på förhand, och Sveriges Domstolar publicerar ingen officiell handläggningstid för hyresnämnderna. Tiden styrs av hur ärendet ser ut: att motparten ska få svara, hur många varv skriftväxlingen tar och om saken kan avgöras på handlingarna eller kräver sammanträde. Fråga den nämnd som handlägger ditt ärende.

Vad är skillnaden mellan hyresnämnden och tingsrätten?

Hyresnämnden prövar specifika hyres-, bostadsrätts- och arrendefrågor som räknas upp i 12 kap. 70 § jordabalken. Tingsrätten är en domstol och prövar rena skadestånds- och fordringstvister samt avhysning (vräkning) efter förverkande. Hyresnämndens handläggning är kostnadsfri medan tingsrätten tar ut ansökningsavgift och kan döma ut rättegångskostnader.

Ger hyresnämnden juridisk rådgivning?

Hyresnämnden lämnar allmän information om hyres- och bostadsrättsfrågor, inte personlig rådgivning om hur du bör agera i ett enskilt ärende. För personlig rådgivning vänd dig till Hyresgästföreningen (som hyresgäst), din fastighetsägarorganisation (som hyresvärd) eller en jurist.

Läs vidare på Lagar.se

• Hyreslagen, 12 kap. jordabalken förklarad
• Hela jordabalken (SFS 1970:994)
• Nämndlagen (SFS 1973:188)
• Privatuthyrningslagen (SFS 2026:772)