Allbolagen, lagen (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag, kräver att kommunens bostadsbolag drivs affärsmässigt men med ett allmännyttigt syfte. Kommunen får ta ut pengar ur bolaget, men 3 § sätter ett tak: räntan på det kapital kommunen har skjutit till, dock högst hälften av förra årets resultat. Taket har undantag, bland annat för en del av vinsten när bolaget säljer fastigheter. I övrigt får förra årets överskott föras över utöver taket bara om det används till integration, social sammanhållning eller bostäder för grupper som kommunen har särskilt ansvar för, eller om det går till ett annat allmännyttigt bostadsbolag i samma koncern (5 §). Lagen ger ingen enskild rätt till en lägenhet.
Lagen har sex paragrafer och gäller sedan den 1 januari 2011, då den ersatte lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag. Bakgrunden var en strid om statsstöd. Fastighetsägarna anmälde Sverige till EU-kommissionen 2002 och 2005 för stödet till de kommunala bostadsföretagen. Anmälningarna gjordes genom deras europeiska organisation European Property Federation. Anmälan från 2002 återkallades hösten 2007. Anmälan från 2005 hade inte lett till några formella åtgärder från kommissionen när regeringens utredning ”EU, allmännyttan och hyrorna” lade fram sitt betänkande 2008.
Läs mer: Bostaden som vara, hur marknadstänkandet formade svensk bostadspolitik (bostadsforum.se).
Sex paragrafer avgör vad bolaget ska göra och vad kommunen får ta ut
| Paragraf | Vad den säger | Vad den betyder för dig som hyr |
|---|---|---|
| 1 § | Vilka bolag som räknas som allmännyttiga: kommunen har mer än hälften av rösterna, och bolaget uppfyller tre krav i ett allmännyttigt syfte. | Bolaget ska erbjuda hyresgästerna möjlighet till inflytande, i former som bestäms lokalt (prop. 2009/10:185 s. 43). Utan den möjligheten uppfyller bolaget inte lagens definition. |
| 2 § | Bolaget ska drivas enligt affärsmässiga principer, trots kommunallagens regler om självkostnad och om näringsverksamhet utan vinstsyfte. | Bolaget ska ställa krav på avkastning som ett privat bolag, och kommunen får inte ge det förmånliga villkor. Undantaget i andra stycket är stöd som EU-kommissionen godkänt eller undantagit från anmälningsplikt. |
| 3 § | Ett tak för hur mycket bolaget får föra över till kommunen varje år. | Minst hälften av förra årets resultat stannar i bolaget, om inte något av undantagen i 4 och 5 §§ används. |
| 4 § | Undantag från taket för vinst när bolaget säljer fastigheter. | Säljer bolaget hus får kommunen ta ut högst hälften av nettoöverskottet, efter beslut i fullmäktige. |
| 5 § | Undantag för överskott som går till vissa sociala åtgärder i bostadsförsörjningen, och för överföringar mellan kommunens egna bostadsbolag. | Överskott från bolaget kan gå till bostäder för grupper som kommunen har särskilt ansvar för. |
| 6 § | Bolaget ska varje år rapportera vad det har fört över och hur beloppet räknats fram. | Uppgifterna samlas hos länsstyrelsen och Boverket. |
De tre kraven i 1 § är att bolaget
- i sin verksamhet huvudsakligen förvaltar fastigheter med bostäder som hyrs ut med hyresrätt,
- främjar bostadsförsörjningen i den eller de kommuner som äger bolaget, och
- erbjuder hyresgästerna möjlighet till boendeinflytande och inflytande i bolaget.
Grundtanken i propositionen bakom lagen (prop. 2009/10:185) är att allmännyttans bostäder ska vara tillgängliga för alla, oavsett social, ekonomisk eller etnisk bakgrund (s. 41). Lagtexten innehåller ingen sådan regel.
Affärsmässigt betyder långsiktigt, som ett privat bolag
Kravet i 2 § gäller trots två regler i kommunallagen (2017:725), i 2 kap. 6 och 7 §§. Paragraferna innehåller självkostnadsprincipen, som hindrar en kommun från att ta ut högre avgifter än vad tjänsterna kostar, och regeln om att kommunal näringsverksamhet ska drivas utan vinstsyfte. Ett allmännyttigt bostadsbolag får gå med vinst och ska ha ett marknadsmässigt krav på avkastning.
I propositionen bakom lagen skriver regeringen att ”Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag ska verka som normala, långsiktiga aktörer på bostads- och hyresmarknaderna”, och att bolagen inte ska få villkor ”som gynnar dem ekonomiskt i förhållande till privata konkurrenter” (prop. 2009/10:185 s. 85). Bolaget kan ta på sig sociala och miljömässiga åtaganden om de är lönsamma på lång sikt: ”De kommunala bostadsaktiebolagens verksamhet blir därmed ett företagande med samhällsansvar” (s. 42).
Kommunen kan inte kräva att bolaget genomför olönsamma åtgärder. Vill kommunen ändå att bolaget utför ett sådant uppdrag, ska kommunen själv finansiera det och följa reglerna om statsstöd och offentlig upphandling. Propositionen slår fast: ”Ansvaret för bostadsförsörjningen kan aldrig övergå från kommunen till bolaget” (s. 42).
Enligt andra stycket i 2 § hindrar lagen inte stöd som EU-kommissionen godkänt eller undantagit från anmälningsplikt.
Räntan på kommunens kapital sätter taket för uttaget
Enligt 3 § får bolagets värdeöverföringar under ett år inte vara större än räntan på det kapital kommunen har skjutit till som betalning för aktier. Räntan är den genomsnittliga statslåneräntan under föregående räkenskapsår plus en procentenhet. Samtidigt får överföringen aldrig vara större än hälften av bolagets resultat för föregående år. Värdeöverföring är aktiebolagslagens samlingsnamn för bland annat vinstutdelning. Gick bolaget med förlust förra året får inget föras över enligt 3 §.
Ett räkneexempel med ett påhittat bolag visar hur taket fungerar. Ta ett bostadsbolag vars räkenskapsår följer kalenderåret och som vid utgången av 2025 har fått 100 miljoner kronor i tillskjutet kapital från kommunen. Den genomsnittliga statslåneräntan under 2025 var 2,36 procent enligt Riksgälden. Med en procentenhet till blir räntesatsen 3,36 procent.
- Räntetaket för 2026 blir 3,36 miljoner kronor.
- Gav 2025 ett resultat på 12 miljoner kronor, är halva resultatet 6 miljoner. Den lägre gränsen gäller, så kommunen får ta ut högst 3,36 miljoner kronor.
- Gav 2025 ett resultat på 4 miljoner kronor, är halva resultatet 2 miljoner. Då får kommunen ta ut högst 2 miljoner kronor.
Beloppen är taket enligt 3 §. Undantagen i 4 och 5 §§ kan komma till, med sina egna villkor.
Tillskjutet kapital är det ägaren har tillfört som betalning för aktier, i pengar eller annan egendom (prop. 2009/10:185 s. 87). Aktiekapital som har ökats genom fondemission räknas inte, eftersom kommunen då inte har tillfört något (prop. 2009/10:185 s. 87).
Taket gäller inte försäljningsvinster och vissa sociala satsningar
Sålde bolaget fastigheter under föregående räkenskapsår, gäller inte taket i 3 § för nettoöverskottet från försäljningen: försäljningspriset minus det bokförda värdet och försäljningskostnaderna. Enligt 4 § får kommunen ta ut högst hälften av det överskottet, och kommunfullmäktige måste ha beslutat om det först. Säljer bolaget ett hus för 50 miljoner kronor som står bokfört till 30 miljoner, med 2 miljoner i försäljningskostnader, är nettoöverskottet 18 miljoner. Enligt 4 § får då högst 9 miljoner föras över till kommunen utöver taket. Resten av nettoöverskottet får föras över bara enligt 5 §: om pengarna används till de ändamål som räknas upp där, eller går till ett annat allmännyttigt bostadsbolag i samma koncern (prop. 2009/10:185 s. 88). Om allmännyttan ska säljas ut eller bevaras är en politisk fråga som lagen lämnar till kommunen.
I 5 § finns ytterligare två undantag, och de gäller förra årets överskott. Det första gäller pengar som används inom kommunens bostadsförsörjningsansvar till åtgärder som främjar integration och social sammanhållning, eller som ordnar bostäder för personer som kommunen har ett särskilt ansvar för. Propositionen ger som exempel att öka variationen i ett område med ensidigt bostadsutbud och att finansiera lekplatser och fotbollsplaner som mötesplatser (s. 89). Det andra undantaget gäller överföringar mellan allmännyttiga bostadsbolag i samma koncern.
Enligt 6 § ska bolaget varje år lämna uppgifter om beslutade värdeöverföringar och hur de har beräknats. Uppgifterna lämnas till länsstyrelsen, som rapporterar till Boverket senast den 1 oktober varje år (förordning 2011:1159).
Lagen ger ingen rätt till en lägenhet
Allbolagen reglerar bolaget och kommunen som ägare, inte vem som får hyra. Den säger inget om bostadskö eller inkomstkrav, och den ger ingen enskild rätt att få en lägenhet. Hyran sätts inte enligt allbolagen. Den sätts enligt hyreslagen, där bruksvärdet styr vad som är skälig hyra, och i förhandling enligt hyresförhandlingslagen (1978:304).
Ansvaret för att planera bostadsförsörjningen ligger på kommunen enligt 1 § lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar, inte på bolaget. Kommunen behöver inte heller ha något bostadsbolag alls (prop. 2009/10:185 s. 41). Fler regler för den som äger och hyr ut bostäder finns samlade under ”När du är hyresvärd eller driver ett bostadsföretag”. Hela lagtexten finns hos riksdagen och på lagar.se.
Senast faktagranskad: 24 september 2026