Hyresnämnden är en specialdomstol som prövar tvister mellan hyresvärdar och hyresgäster. Ärenden handläggs kostnadsfritt, handläggningen är informell och besluten fattas av jurister tillsammans med intresseledamöter från bostadsmarknadens parter. Det finns åtta hyresnämnder i Sverige – alla med Svea hovrätt som överinstans. Den här guiden förklarar vad hyresnämnden gör, vilka beslut som går att överklaga, hur du ansöker och hur processen fortlöper. För de materiella reglerna om hyra, uppsägning och besittningsskydd – se vår guide om hyreslagen (12 kap. jordabalken).
✅ Senast granskad: 17 april 2026 · Verifierad mot 12 kap. jordabalken, lag (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder · Av Redaktionen på Lagar.se.
På den här sidan
Vad är hyresnämnden?
Hyresnämnden är en domstolsliknande statlig myndighet som prövar tvister inom hyres-, bostadsrätts- och arrendeområdet. Den regleras i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Nämndens sammansättning består av en lagfaren ordförande (domare) och två intresseledamöter – en som företräder hyresvärdarna och en som företräder hyresgästerna.
Till skillnad från allmän domstol är handläggningen vid hyresnämnden kostnadsfri och informell. Det krävs inte ombud, parter behöver inte betala ansökningsavgift, och motparten behöver inte stå för rättegångskostnader även om ärendet förloras.
De åtta hyresnämnderna i Sverige
Landet har åtta regionala hyresnämnder – ofta kallade hyres- och arrendenämnder eftersom samma nämnd prövar både hyres- och arrendeärenden. Vilken nämnd som är behörig avgörs av var fastigheten ligger.
| Nämnd | Upptagningsområde |
|---|---|
| Hyresnämnden i Stockholm | Stockholms och Gotlands län |
| Hyresnämnden i Västerås | Södermanlands, Uppsala och Västmanlands län |
| Hyresnämnden i Linköping | Östergötlands, Jönköpings och Kalmar län |
| Hyresnämnden i Jönköping | Kronobergs, Jönköpings och Kalmar län (vissa ärenden) |
| Hyresnämnden i Malmö | Skåne, Blekinge och Hallands län |
| Hyresnämnden i Göteborg | Västra Götalands och Hallands län |
| Hyresnämnden i Sundsvall | Gävleborgs, Västernorrlands, Jämtlands och Dalarnas län |
| Hyresnämnden i Umeå | Västerbottens och Norrbottens län |
Vad prövas hos hyresnämnden?
Hyresnämnden prövar ett brett spektrum av tvister – både tvister mellan enskilda parter och vissa tillståndsärenden. De vanligaste ärendetyperna:
- Förlängning och uppsägning av hyresavtal (besittningsskyddets kärnfråga enligt 12 kap. 49 § jordabalken).
- Hyressättning och hyresjusteringar – bruksvärdesprövning enligt 12 kap. 54–55 §§.
- Tillstånd till andrahandsuthyrning enligt 12 kap. 40 §.
- Tillstånd till lägenhetsbyte enligt 12 kap. 35 §.
- Åtgärdsföreläggande – att tvinga hyresvärden till underhåll eller reparation (12 kap. 11, 16, 18 a–h §§).
- Ändrad användning av lokal (12 kap. 23 § andra stycket).
- Återbetalning av för hög hyra enligt 12 kap. 55 f §.
- Bostadsrättsärenden – bland annat tvister om upplåtelseavtal och andrahandsuthyrning av bostadsrätter.
- Medling mellan hyresvärd och hyresgäst.
- Rådgivning – hyresnämnden lämnar allmän information om hyres- och bostadsrättsfrågor, men inte personlig rådgivning i enskilda ärenden.
Vilka beslut kan överklagas?
Enligt 12 kap. 70 § första stycket jordabalken kan följande beslut överklagas till Svea hovrätt (inom tre veckor från beslutsdagen):
- Förlängning av hyresavtal enligt 49 §
- Ändring av hyresvillkor – bruksvärdesprövning enligt 54 §
- Åtgärdsföreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket
- Upprustningsföreläggande och förbättringsåtgärder enligt 18 a–18 f §§
- Ändrad användning av lokal enligt 23 § andra stycket
- Ersättning vid lokaluppsägning enligt 24 a §
- Överlåtelse av hyresrätt enligt 34, 36 eller 37 § (närstående, bodelning, etc.)
- Uppskov med avflyttning enligt 52 §
- Återbetalning och fastställande av hyra enligt 55 f §
- Utdömande av vite enligt 62 §
Vilka beslut är slutgiltiga?
I vissa ärenden är hyresnämnden sista instans. Enligt 12 kap. 70 § andra stycket jordabalken kan följande beslut inte överklagas:
- Tillstånd till lägenhetsbyte enligt 35 §
- Tillstånd till andrahandsuthyrning enligt 40 §
- Uppskov med avflyttning enligt 59 §
Säger hyresnämnden exempelvis nej till din ansökan om andrahandsuthyrning är det beslutet slutgiltigt – du kan inte driva frågan vidare. Det finns dock en smal säkerhetsventil i tredje stycket: hyresnämnden kan själv tillåta att ett sådant beslut överklagas om det är av vikt för ledning av rättstillämpningen att hovrätten prövar det. Detta sker sällan och endast i principiellt viktiga fall.
Praktiskt tips: Varje beslut från hyresnämnden innehåller en så kallad besvärshänvisning sist i protokollet. Den anger tydligt om beslutet får överklagas, till vilken instans och inom vilken tid. Läs alltid denna del noggrant.
Så fungerar processen
- Ansökan. Parten som vill få sin sak prövad lämnar in en skriftlig ansökan till behörig hyresnämnd. Blanketter finns på hyresnamnden.se. Ansökan kan skickas digitalt eller per post.
- Kommunicering. Motparten får ansökan och tillfälle att yttra sig, normalt inom två till fyra veckor.
- Skriftväxling. I enklare ärenden kan nämnden avgöra på handlingarna utan att parterna träffas.
- Sammanträde. I större eller tvistiga ärenden kallas parterna till sammanträde. Det är informellt – inga advokatdräkter, ingen ed, parterna får själva berätta. Nämnden försöker ofta medla i inledningsskedet.
- Beslut. Nämnden fattar beslut och skickar det skriftligen till parterna. Beslutet innehåller alltid en besvärshänvisning.
- Överklagande (om möjligt). Inom tre veckor från beslutsdagen kan överklagbara beslut föras vidare till Svea hovrätt.
Kostnad och handläggningstid
Handläggningen vid hyresnämnden är kostnadsfri. Parterna betalar ingen ansökningsavgift och behöver inte bekosta motpartens ombud även om de förlorar. Behöver du eget juridiskt ombud står du dock för den kostnaden själv.
Handläggningstiden varierar kraftigt med ärendets komplexitet och nämndens belastning. Schablonmässigt gäller:
- Enkla ärenden (rena formaliafrågor, medgivna ansökningar): två till fyra månader.
- Typiska tvisteärenden (andrahand, förlängning, hyra): fyra till nio månader.
- Omfattande hyresprövningar med flera parter: ett år eller mer.
Överklagande till Svea hovrätt
Svea hovrätt är ensam överinstans för samtliga åtta hyresnämnder i Sverige – oavsett om ärendet prövats i Malmö, Göteborg, Umeå eller någon annanstans. En särskild avdelning vid hovrätten är specialiserad på hyres- och arrendemål för hela riket, vilket säkerställer att rättstillämpningen blir enhetlig.
Praktisk gång:
- Överklagandet ska vara skriftligt och innehålla uppgifter om det överklagade beslutet och vilken ändring som begärs.
- Det lämnas in till den hyresnämnd som fattat beslutet – inte direkt till Svea hovrätt.
- Tidsfristen är tre veckor från den dag beslutet meddelades.
- Nämnden kontrollerar att överklagandet inkommit i tid och skickar det sedan vidare till Stockholm.
- Hovrättens beslut vinner som huvudregel laga kraft direkt och kan inte överklagas vidare till Högsta domstolen.
Hovrätten kan både fastställa, ändra eller undanröja nämndens beslut. Nya bevis och argument kan presenteras, men i praktiken begränsar sig hovrätten ofta till en rättslig granskning av nämndens beslut.
Hyresnämnden, tingsrätten och ARN – skillnaden
| Instans | Vad prövas | Kostnad |
|---|---|---|
| Hyresnämnden | Specifika hyres- och arrendefrågor enligt 12 kap. 70 § JB och nämndlagen (1973:188) | Kostnadsfritt |
| Tingsrätten | Rena skadestånds- och fordringstvister, avhysning (vräkning) efter förverkande | Ansökningsavgift 900 kr + eventuella rättegångskostnader |
| Kronofogden | Betalningsförelägganden och verkställighet av beslut | 300 kr ansökningsavgift |
| ARN | Konsumenttvister – privatuthyrning av egen bostad kan i vissa fall prövas här | Kostnadsfritt |
Vanliga frågor om hyresnämnden
Vad är hyresnämnden?
Hyresnämnden är en statlig specialdomstol som prövar tvister mellan hyresvärdar och hyresgäster, samt vissa bostadsrätts- och arrendeärenden. Nämnden består av en lagfaren ordförande och två intresseledamöter – en från hyresvärdarna och en från hyresgästerna. Handläggningen är kostnadsfri och mer informell än allmän domstol.
Hur många hyresnämnder finns det i Sverige?
Det finns åtta hyres- och arrendenämnder i Sverige – i Stockholm, Västerås, Linköping, Jönköping, Malmö, Göteborg, Sundsvall och Umeå. Vilken nämnd som är behörig avgörs av var den berörda fastigheten ligger.
Kostar det att ansöka hos hyresnämnden?
Nej. Handläggningen är helt kostnadsfri, både ansökan och eventuella sammanträden. Parterna behöver inte heller betala motpartens ombudskostnader om de förlorar. Väljer du själv att anlita juridiskt ombud står du dock för den kostnaden.
Kan alla beslut från hyresnämnden överklagas till Svea hovrätt?
Nej. Enligt 12 kap. 70 § jordabalken är vissa beslut slutgiltiga redan hos nämnden. Det gäller beslut om tillstånd till andrahandsuthyrning (40 §), lägenhetsbyte (35 §) och uppskov med avflyttning enligt 59 §. Överklagbara beslut – som förlängning, hyresvillkor och åtgärdsföreläggande – måste överklagas inom tre veckor från beslutsdagen. Läs alltid besvärshänvisningen sist i protokollet.
Hur lång tid tar ett ärende hos hyresnämnden?
Handläggningstiden varierar med ärendets komplexitet. Enkla ärenden tar två till fyra månader, typiska tvisteärenden fyra till nio månader, och omfattande hyresprövningar kan ta ett år eller mer.
Vad är skillnaden mellan hyresnämnden och tingsrätten?
Hyresnämnden prövar specifika hyres-, bostadsrätts- och arrendefrågor som räknas upp i 12 kap. 70 § jordabalken. Tingsrätten prövar rena skadestånds- och fordringstvister samt avhysning (vräkning) efter förverkande. Hyresnämndens handläggning är kostnadsfri medan tingsrätten tar ut ansökningsavgift och kan döma ut rättegångskostnader.
Ger hyresnämnden juridisk rådgivning?
Hyresnämnden lämnar allmän information om hyres- och bostadsrättsfrågor – inte personlig rådgivning om hur du bör agera i ett enskilt ärende. För personlig rådgivning vänd dig till Hyresgästföreningen (som hyresgäst), din fastighetsägarorganisation (som hyresvärd) eller en jurist.
⚖️ Allmän information – ingen rådgivning
Innehållet på denna sida utgör allmän information om hyresnämndens verksamhet och är inte juridisk rådgivning i enskilda fall. För officiell information, blanketter och aktuella kontaktuppgifter, vänd dig till hyresnamnden.se. Vid tvist – kontakta Hyresgästföreningen, din fastighetsägarorganisation eller en jurist. Lagar.se ansvarar inte för åtgärder som vidtas på grundval av informationen.