45 kap. Avyttring av fastigheter

I detta kapitel finns särskilda bestämmelser om kapitalvinst vid avyttring av fastigheter. De grundläggande bestämmelserna finns i 44 kap. Bestämmelserna om kapitalvinst vid avyttring av näringsfastigheter ska tillämpas också på strömfall och rättigheter till vattenkraft. Lag (2007:1419) . 2 § I 47 kap. finns bestämmelser om uppskov med beskattning av kapitalvinst för den som avyttrar en privatbostadsfastighet.

Kapitalvinsten ska beräknas särskilt för varje avyttrad taxeringsenhet eller del av taxeringsenhet. Omfattar en taxeringsenhet både en privatbostadsfastighet och en näringsfastighet, ska kapitalvinsten beräknas för dem var för sig. För fastigheter utomlands ska beräkningen göras med utgångspunkt i en motsvarande indelning av fastigheterna. Lag (2007:1419) .

Om två eller flera taxeringsenheter tidigare under innehavet har ingått i samma taxeringsenhet, ska beräkningen göras som om de vid avyttringen fortfarande var en enda taxeringsenhet, om den skattskyldige begär det. I fråga om en taxeringsenhet som delvis har ingått i den tidigare taxeringsenheten, ska första meningen tillämpas om mer än 50 procent av enhetens taxeringsvärde vid avyttringen avser den del som har ingått i den tidigare taxeringsenheten. Lag (2012:851) .

Överföring av mark eller andel i samfällighet genom fastighetsreglering enligt 5 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988) och uppdelning i lotter genom klyvning enligt 11 kap. samma lag anses som avyttring av fastighet, om överföringen eller uppdelningen sker helt eller delvis mot kontant ersättning. Är den kontanta ersättningen högst 42 000 kronor, ska kapitalvinsten inte tas upp. Av kapitalvinsten ska bara så stor del tas upp som den kontanta ersättningen minskad med 42 000 kronor utgör av den totala ersättningen för överföringen eller uppdelningen minskad med 42 000 kronor. Större belopp än den kontanta ersättningen minskad med 42 000 kronor ska dock inte tas upp. Avstående av mark genom inlösen enligt 8 kap. fastighetsbildningslagen anses som avyttring. Lag (2023:788) .

Om en ägare till en fastighet får engångsersättning för allframtidsupplåtelse, anses en så stor del av fastigheten avyttrad som ersättningen motsvarar av hela fastighetens marknadsvärde vid tiden för det beslut eller den upplåtelse som ersättningen grundar sig på.

Med allframtidsupplåtelse avses - att förfoganderätten till fastigheten inskränks för obegränsad tid med stöd av miljöbalken eller på motsvarande sätt med stöd av andra författningar, eller - att nyttjanderätt till eller servitut i fastigheten upplåts för obegränsad tid.

Ersättning på grund av upplåtelse av avverkningsrätt i samband med en allframtidsupplåtelse ska behandlas som engångsersättning på grund av allframtidsupplåtelsen, om den skattskyldige begär det. Detsamma gäller för 60 procent av ersättningen för avyttrade skogsprodukter. Första stycket gäller dock bara om ersättningen för avverkningsrätten eller skogsprodukterna ska tas upp till beskattning samma beskattningsår som engångsersättningen på grund av allframtidsupplåtelsen. Lag (2007:1419) .

Vid tillämpning av bestämmelserna om allframtidsupplåtelser i 6, 7, 24 och 25 §§ ska varje taxeringsenhet eller sådan större enhet som på grund av bestämmelserna i 4 § behandlas som en enda taxeringsenhet anses som en fastighet. Lag (2007:1419) .

Om en del av ersättningen för en avyttrad fastighet avser mark- eller byggnadsinventarier, ska den delen inte tas med vid kapitalvinstberäkningen. Detsamma gäller utgifter för sådana tillgångar. Lag (2007:1419) .

Förbättringsutgifter som inte har förts upp på avskrivningsplan får beaktas vid beräkning av omkostnadsbeloppet bara för de beskattningsår då de sammanlagt har uppgått till minst 5 000 kronor. Förbättringsutgifter som har förts upp på avskrivningsplan hänförs normalt till det år då de förts upp på planen. I andra fall hänförs utgifter normalt till det år då räkning eller faktura på det utförda arbetet har erhållits.

Utgifter för förbättrande reparationer och underhåll på privatbostadsfastigheter och privatbostadsföretags fastigheter räknas som förbättringsutgifter. Med förbättrande reparationer och underhåll avses här reparationer och underhåll som hänför sig till beskattningsåret eller något av de fem föregående beskattningsåren till den del åtgärderna medfört att fastigheten är i bättre skick vid avyttringen än vid förvärvet.

Utgifter för förbättrande reparationer och underhåll på näringsfastigheter räknas som förbättringsutgifter, om avdragen för utgifterna 1. ska återföras i inkomstslaget näringsverksamhet enligt 26 kap. 2-7 §§ på grund av avyttringen, eller 2. återfördes i inkomstslaget näringsverksamhet enligt 26 kap. 8, 9 eller 13 § därför att en fastighet som tidigare varit näringsfastighet blivit privatbostadsfastighet. Bestämmelserna i 11 § gäller inte för sådana utgifter som avses i första stycket. Lag (2007:1419) .

Utgifter för reparation och underhåll på näringsfastigheter i samband med statligt räntebidrag räknas som förbättringsutgifter till den del de inte kunnat dras av på grund av bestämmelserna i 19 kap. 24 §. Utgifter för reparation och underhåll av andelshus räknas som förbättringsutgifter till den del de inte kunnat dras av på grund av bestämmelserna i 19 kap. 3 §.

Om en fastighet har varit föremål för förbättringsarbeten eller för förbättrande reparations- eller underhållsarbeten i ägarens byggnadsrörelse, ska förbättringsutgifterna för dessa arbeten anses uppgå till det belopp som enligt 27 kap. 8 § tagits upp som intäkt i näringsverksamhet på grund av arbetena. Lag (2007:1419) .

Utgifter som har dragits av med stöd av 16 kap. 20 a § ska inte räknas in i omkostnadsbeloppet. Lag (2007:1419) .

Avyttras en näringsfastighet, ska anskaffningsutgiften minskas med sådana värdeminskningsavdrag m.m. eller del av dessa som på grund av 26 kap. 5 § inte ska återföras i inkomstslaget näringsverksamhet. Avyttras en privatbostadsfastighet som tidigare har varit näringsfastighet, ska anskaffningsutgiften minskas med sådana värdeminskningsavdrag m.m. eller del av dessa som på grund av 26 kap. 5 och 8 eller 9 §§ inte återfördes i inkomstslaget näringsverksamhet när fastigheten blev privatbostadsfastighet. Lag (2007:1419) .

Om en byggnad eller en markanläggning på den avyttrade fastigheten har skrivits av i samband med att en ersättningsfond tagits i anspråk, gäller följande. För en näringsfastighet ska anskaffningsutgiften minskas med den del av det ianspråktagna beloppet som på grund av 26 kap. 4 § medför att avdraget för avskrivning inte ska återföras i inkomstslaget näringsverksamhet. För en privatbostadsfastighet som tidigare har varit näringsfastighet ska anskaffningsutgiften minskas med den del av det ianspråktagna beloppet som på grund av 26 kap. 4 och 8 eller 9 §§ medförde att avdraget för avskrivning inte återfördes i inkomstslaget näringsverksamhet när fastigheten blev privatbostadsfastighet. Lag (2007:1419) .

Av 31 kap. 18 § tredje stycket framgår att anskaffningsutgiften ska minskas när en ersättningsfond tas i anspråk för förvärv av mark. Lag (2007:1419) .

Avyttras en del av en fastighet, ska kapitalvinsten beräknas på grundval av förhållandena på den avyttrade delen. Frågan om beloppsgränsen för förbättringsutgifter i 11 § första stycket är uppnådd ska dock avgöras med hänsyn till förhållandena på hela fastigheten. Lag (2007:1419) .

Om den skattskyldige begär det, ska omkostnadsbeloppet för den avyttrade delen, i stället för att beräknas enligt 19 §, beräknas till ett belopp som motsvarar så stor del av det för hela fastigheten beräknade omkostnadsbeloppet som ersättningen utgör av hela fastighetens marknadsvärde vid avyttringen. Lag (2007:1419) .

Om delavyttringen gäller en eller ett fåtal tomter som är avsedda att bebyggas med bostadshus och försäljningspriset understiger tio procent av fastighetens taxeringsvärde, får omkostnadsbeloppet för den avyttrade fastighetsdelen utan särskild utredning beräknas till en krona per kvadratmeter. Omkostnadsbeloppet får dock inte beräknas till högre belopp än ersättningen.

Vad som sägs i 19 och 20 §§ gäller också vid marköverföringar enligt fastighetsbildningslagen (1970:988).

Vid tillämpning av bestämmelserna om delavyttringar i 19-22 och 25 §§ ska varje taxeringsenhet eller sådan större enhet som på grund av bestämmelserna i 4 § behandlas som en enda taxeringsenhet anses som en fastighet. Lag (2007:1419) .

Om fastighetsägaren får sådan engångsersättning för allframtidsupplåtelse som avses i 6 §, gäller följande. Så stor del av omkostnadsbeloppet för fastigheten anses avse den del av fastigheten som anses avyttrad som ersättningen utgör av hela fastighetens marknadsvärde vid tiden för inskränkningen eller upplåtelsen. Omkostnadsbeloppet för den eller de allframtidsupplåtelser som den skattskyldige gör under beskattningsåret får i stället beräknas till sammanlagt 12 000 kronor. Omkostnadsbeloppet får dock inte överstiga de sammanlagda ersättningarna. Lag (2023:788) .

Om fastighetsägaren under innehavstiden avyttrat en del av en fastighet, ska detta beaktas vid beräkningen av omkostnadsbeloppet för resten av fastigheten. Går det inte att utreda hur stor andel av omkostnadsbeloppet som avser den tidigare avyttrade fastighetsdelen, anses denna andel av omkostnadsbeloppet ha motsvarat 50 procent av ersättningen för fastighetsdelen. Den på detta sätt beräknade andelen av omkostnadsbeloppet får dock inte överstiga omkostnadsbeloppet för hela fastigheten omedelbart innan fastighetsdelen avyttrades. Första stycket tillämpas också om fastighetsägaren under innehavstiden har fått sådan engångsersättning för allframtidsupplåtelse som avses i 6 §. Om fastighetsägaren under innehavstiden har avstått från mark genom marköverföring enligt fastighetsbildningslagen (1970:988), anses omkostnadsbeloppet för fastigheten ha minskat med så stor andel av omkostnadsbeloppet för den mark som fastighetsägaren avstått från som den kontanta ersättningen utgjort av den totala ersättningen för marken. Lag (2007:1419) .

Om fastighetsägaren har fått skattefri försäkringsersättning eller annan skattefri skadeersättning för förbättringsarbeten eller därmed likställda reparations- och underhållsarbeten, ska utgifterna för arbetena räknas med bara till den del de inte täcks av ersättningen. Har ersättningen överstigit utgifterna, ska anskaffningsutgiften minskas med det överskjutande beloppet. Lag (2007:1419) .

Har upphävts genom lag (2006:1520) .

En fastighet som har förvärvats före år 1952 ska anses förvärvad den 1 januari 1952. Som anskaffningsutgift anses 150 procent av fastighetens taxeringsvärde för år 1952. Ersättningen vid förvärvet får dock användas som anskaffningsutgift om den överstiger 150 procent av taxeringsvärdet för år 1952. Fanns det inget taxeringsvärde fastställt för år 1952, ska ett motsvarande värde beräknas med ledning av taxeringsvärdet för den fastighet som den avyttrade fastigheten ingick i, eller det närmast därefter fastställda taxeringsvärdet. Vid beräkningen av anskaffningsutgiften enligt denna paragraf ska hänsyn inte tas till utgifter och avdrag som avser tiden före år 1952. Lag (2007:1419) .

Bestämmelserna i 28 § gäller inte fastigheter utomlands. Sådana fastigheter anses i stället förvärvade den 1 januari 1952 för en ersättning som motsvarar marknadsvärdet vid samma tidpunkt. Ersättningen vid förvärvet får dock användas som anskaffningsutgift om den överstiger detta marknadsvärde. Vid beräkningen av anskaffningsutgiften enligt denna paragraf ska hänsyn inte tas till utgifter och avdrag som avser tiden före år 1952. Lag (2007:1419) .

Om ett svenskt handelsbolag överlåter en fastighet till en delägare i handelsbolaget eller till någon närstående till en delägare till ett pris som understiger marknadsvärdet och fastigheten blir eller kan antas komma att bli privatbostad i och med överlåtelsen, ska det anses som om den avyttrats till ett pris som motsvarar marknadsvärdet. Detsamma gäller för sådana överlåtelser när det är fråga om tomtmark som avses bli bebyggd med en privatbostad. Första stycket gäller inte i inkomstslaget näringsverksamhet. Lag (2007:1419) .

Bestämmelserna i 25 kap. 7, 8 och 10 §§ om att en kapitalförlust inte får dras av eller ska dras av först vid ett senare tillfälle ska tillämpas också i inkomstslaget kapital för en fysisk person som är delägare i ett svenskt handelsbolag om handelsbolaget avyttrar en näringsfastighet. Lag (2007:1419) .

I inkomstslaget kapital ska en enskild näringsidkare eller en fysisk person som är delägare i ett svenskt handelsbolag vid avyttring av en näringsfastighet göra avdrag från kapitalvinsten för underskott samma beskattningsår i den näringsverksamhet dit fastigheten hörde. Avdraget får inte överstiga kapitalvinsten, beräknad utan hänsyn till avdraget. Lag (2007:1419) .

Om skattskyldigheten för en andel i ett svenskt handelsbolag övergår till en fysisk person i fall som avses i 25 kap. 12 § fjärde stycket får en kapitalförlust på en fastighet inte dras av. Lag (2003:224) .

I inkomstslaget kapital ska tjugotvå trettiondelar av kapitalvinsten på en privatbostadsfastighet och 90 procent av kapitalvinsten på en näringsfastighet tas upp. Uppkommer det en kapitalförlust, ska i det förra fallet 50 procent av förlusten och i det senare fallet 63 procent av förlusten dras av. Innan kvotering görs enligt första och andra styckena, ska tidigare beviljat uppskovsbelopp återföras och avdrag för uppskovsbelopp göras enligt 47 kap. 7 eller 8 §. Lag (2007:1419) .