Hyreslagen (Jordabalken 12 kap) ger hyresgäster i Sverige ett av världens starkaste skydd. Här förklarar vi dina viktigaste rättigheter och skyldigheter.
Det viktigaste att veta
| Besittningsskydd | Rätt att bo kvar om hyresvärden inte har sakliga skäl |
| Uppsägningstid (hyresgäst) | 3 månader för bostad |
| Hyreshöjning | Kräver förhandling eller skriftligt meddelande |
| Bruksvärdessystem | Hyran ska motsvara likvärda lägenheter |
Besittningsskydd – din rätt att bo kvar
Som hyresgäst i bostad har du direkt besittningsskydd efter hyresförhållandet varat i mer än två år (eller från dag ett om du hyrde en privatägd lägenhet). Det innebär att hyresvärden inte kan säga upp dig hur som helst.
När hyresvärden får säga upp dig
Besittningsskyddet bryts endast vid:
- Förverkande – Väsentligt avtalsbrott (utebliven hyra, störningar, otillåten andrahandsuthyrning)
- Rivning eller ombyggnad – Hyresvärden måste erbjuda ersättningsbostad
- Ägaruppsägning vid privatägd villa – Ägaren behöver bostaden själv
- Hyresförhållandet ingicks för begränsad tid – T.ex. studentbostad
Hyresvärdens skyldigheter
- Tillhandahålla brukbart skick – Fungerande vatten, värme, el, avlopp
- Underhålla lägenheten – Reparationer av slitage som inte orsakats av hyresgästen
- Störningar – Åtgärda störande grannar efter anmälan
- Skadedjur – Bekämpa ohyra som inte orsakats av hyresgästen
Hyresgästens skyldigheter
- Betala hyran i tid – Senast sista vardagen före hyresperioden
- Vårda lägenheten – Ersätta skador utöver normalt slitage
- Inte störa – Respektera grannarnas trivsel
- Inte hyra ut i andra hand – Utan hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd
Uppsägningstid
| Typ av avtal | Hyresgästens uppsägningstid | Hyresvärdens uppsägningstid |
|---|---|---|
| Tillsvidare (bostad) | 3 månader | 3 månader (+ skäl) |
| Tillsvidare (lokal) | 9 månader | 9 månader |
| Tidsbestämt (under 3 mån) | Löper ut utan uppsägning | Löper ut utan uppsägning |
| Tidsbestämt (3+ mån) | 3 månader | 3 månader |
Obs! Uppsägning måste vara skriftlig från hyresvärden för att vara giltig.
Hyreshöjning
Hyresvärden kan höja hyran, men:
- Höjningen måste meddelas skriftligt minst 3 månader i förväg
- Du kan bestrida höjningen hos hyresnämnden
- Hyran ska prövas mot bruksvärdesprincipen – likvärda lägenheter i området
Andrahandsuthyrning
Du behöver hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd för att hyra ut i andra hand.
Godkända skäl för tillstånd
- Tillfälligt arbete eller studier på annan ort
- Provsamboende
- Längre utlandsvistelse
- Sjukdom eller vård av anhörig
Obs! Otillåten andrahandsuthyrning kan leda till förverkande av hyresrätten.
Byte av lägenhet
Du har rätt att byta din lägenhet mot en annan. Hyresvärden kan bara neka om:
- Det finns sakliga skäl mot bytet
- Bytespartnern inte är lämplig hyresgäst
- Det är uppenbart att ekonomisk kompensation betalas (”svartköp”)
Om hyresvärden nekar kan du ansöka om tillstånd hos hyresnämnden.
Vanliga tvister – så gör du
Hyresvärden reparerar inte
1. Meddela skriftligt om felet. 2. Ge rimlig tid att åtgärda. 3. Vid passivitet: Kontakta hyresnämnden eller begär nedsättning av hyran.
Hyresvärden vill höja hyran orimligt
Bestrider du höjningen? Skriv till hyresvärden och hänvisa till bruksvärdesprincipen. Hyresvärden får då ansöka om prövning i hyresnämnden.
Hyresvärden vill säga upp dig
Kontrollera att uppsägningen är skriftlig och innehåller skäl. Vid otillåten uppsägning – invänta hyresnämndens prövning utan att flytta.
Hjälp vid tvister: Hyresnämnden • Hyresgästföreningen
Senast uppdaterad: februari 2026