12 kap. Frivillig beskattning för fastighetsupplåtelser

I detta kapitel finns bestämmelser om frivillig beskattning för fastighetsuthyrning eller bostadsrättsupplåtelse som annars skulle vara undantagen från skatteplikt enligt 10 kap. 35 §. Bestämmelserna avser - vad som avses med ingående skatt (2 §), - vad som avses med fastighet och fastighetsägare (3 och 4 §§), - förutsättningar för frivillig beskattning (5-13 §§), - när frivillig beskattning börjar gälla (14 §), - frivillig beskattning vid överlåtelse (15 §), - när den frivilliga beskattningen upphör (16-19 §§), - anmälningsskyldighet (20 och 21 §§), - avdrag för ingående skatt (22-25 §§), - utfärdande av handling vid överlåtelse av fastighet (26 §), och - justering av avdrag för ingående skatt (27-31 §§).

Med ingående skatt avses detsamma som i 13 kap. 4 och 5 §§. Ingående skatt utgörs också av skatt enligt denna lag som hänför sig till en tidigare ägares förvärv enligt 22 § andra stycket.

Det som sägs i 14-31 §§ om fastighet gäller fastigheter eller delar av fastigheter som är eller kan vara föremål för sådan uthyrning eller annan upplåtelse som omfattas av frivillig beskattning enligt 8 eller 12 §.

Det som sägs i 14-31 §§ om fastighetsägare gäller även andra som är skyldiga att betala mervärdesskatt enligt bestämmelserna om frivillig beskattning i 8 eller 12 §.

Om en fastighetsägare, ett konkursbo eller en mervärdesskattegrupp för stadigvarande användning i en verksamhet där transaktionerna medför avdragsrätt eller rätt till återbetalning enligt 14 kap. 7-9 §§ eller 36 och 37 §§ eller 60, 64, 65 eller 66 § helt eller delvis hyr ut en byggnad eller annan anläggning som utgör fastighet, får uthyrningen omfattas av frivillig beskattning. Detta gäller dock inte om uthyrningen avser stadigvarande bostad.

En uthyrning som avses i 5 § till staten, en kommun, ett kommunalförbund eller ett samordningsförbund som avses i 4 § lagen (2003:1210) om finansiell samordning av rehabiliteringsinsatser, får omfattas av frivillig beskattning även om uthyrningen sker för stadigvarande användning i en verksamhet där transaktionerna inte medför avdragsrätt eller rätt till återbetalning enligt 14 kap. 7-9 §§ eller 36 och 37 §§ eller 60, 64, 65 eller 66 §. Första stycket gäller dock inte om kommunen, kommunalförbundet eller samordningsförbundet vidareuthyr fastigheten för användning i en verksamhet som bedrivs av någon annan än staten, en kommun, ett kommunalförbund eller ett samordningsförbund och där transaktionerna inte medför avdragsrätt eller rätt till återbetalning enligt 14 kap. 7-9 §§ eller 36 och 37 §§ eller 60, 64, 65 eller 66 §.

Det som sägs om uthyrning i 5 och 6 §§ gäller även vid 1. upplåtelse av bostadsrätt, 2. uthyrning i andra och tredje hand, och 3. bostadsrättshavares upplåtelse av nyttjanderätt till fastighet som innehas med bostadsrätt.

En fastighetsägare, en hyresgäst, en bostadsrättshavare, ett konkursbo eller en mervärdesskattegrupp som väljer frivillig beskattning genom att ange mervärdesskatt i en faktura för sådan fastighetsuthyrning eller bostadsrättsupplåtelse som avses i 5-7 §§, är skyldig att betala mervärdesskatt till staten för uthyrningen eller upplåtelsen. Första stycket gäller även om fakturan har utfärdats i uthyrarens eller upplåtarens namn och för dennes räkning av förvärvaren eller av en tredje person.

Om den fastighet, hyresrätt eller bostadsrätt som ska omfattas av den frivilliga beskattningen ägs eller innehas av en beskattningsbar person som ingår i en mervärdesskattegrupp, blir gruppen skyldig att betala mervärdesskatt om fakturan har utfärdats av den som äger fastigheten eller, i fråga om en hyresrätt eller bostadsrätt, av den som innehar hyresrätten eller bostadsrätten. Första stycket gäller även om fakturan har utfärdats i den beskattningsbara personens namn och för dennes räkning av förvärvaren eller av en tredje person.

Frivillig beskattning enligt 8 § för uthyrning eller annan upplåtelse till någon som har rätt till återbetalning av ingående skatt enligt 14 kap. 60, 64 eller 65 § gäller bara om upplåtaren har ett intyg om att upplåtelsen sker till någon som har rätt till sådan återbetalning.

En faktura som avses i 8 § ska ha utfärdats senast sex månader från den första dagen i den uthyrningsperiod eller upplåtelseperiod som fakturan avser. En fastighetsuthyrning eller bostadsrättsupplåtelse ska inte anses ha omfattats av frivillig beskattning enligt 8 § om hela skattebeloppet sätts ned genom en handling eller ett meddelande som avses i 17 kap. 22 §. Det gäller dock bara om handlingen eller meddelandet utfärdas senast fyra månader från den dag då fakturan utfärdades.

När en byggnad eller annan anläggning som utgör fastighet uppförs eller genomgår omfattande till- eller ombyggnad i syfte att anläggningen helt eller delvis ska kunna hyras ut eller upplåtas enligt 5 eller 6 §, får en fastighetsägare, ett konkursbo eller en mervärdesskattegrupp ansöka om frivillig beskattning. Om Skatteverket beslutar om frivillig beskattning, blir sökanden skyldig att betala mervärdesskatt till staten för uthyrningen eller upplåtelsen. Om den fastighet som ska omfattas av den frivilliga beskattningen ägs av en beskattningsbar person som ingår i en mervärdesskattegrupp, ska ansökan göras av en sådan grupphuvudman som avses i 4 kap. 11 § med samtycke av den beskattningsbara personen.

Skatteverket ska besluta om frivillig beskattning enligt 12 § bara om 1. det finns särskilda skäl, 2. den sökande har för avsikt att använda fastigheten för sådan uthyrning eller upplåtelse som avses i 5 eller 6 §, och 3. det är lämpligt med hänsyn till den sökandes personliga eller ekonomiska förhållanden och omständigheterna i övrigt.

Frivillig beskattning enligt 8 § gäller från och med den första dagen i den uthyrningsperiod eller upplåtelseperiod som fakturan avser, dock tidigast den dag då hyresgästen eller bostadsrättshavaren enligt avtal tillträder den del av fastigheten som uthyrningen eller upplåtelsen avser. Frivillig beskattning till följd av beslut enligt 12 § gäller från och med den dag då ansökan kommer in till Skatteverket eller den senare dag som sökanden angett.

En fastighetsägare som överlåter en fastighet och som efter försäljningen fortsätter att hyra ut eller upplåta fastigheten, ska vara skyldig att betala mervärdesskatt till staten enligt detta kapitel för uthyrningen eller upplåtelsen till dess den nya ägaren tillträder fastigheten. Från och med tillträdesdagen övergår den frivilliga beskattningen till den nya ägaren som då inträder i den tidigare ägarens ställe när det gäller rättigheter och skyldigheter enligt denna lag.

Den frivilliga beskattningen upphör 1. när fastighetsägaren övergår till att använda fastigheten för annat ändamål än för uthyrning eller annan upplåtelse som avses i 5-7 §§, eller 2. när fastigheten inte längre kan hyras ut eller på annat sätt upplåtas på grund av brand eller av annan orsak som fastighetsägaren inte råder över eller på grund av rivning.

Skatteverket får besluta att frivillig beskattning till följd av beslut enligt 12 § ska upphöra, om det inte längre finns förutsättningar för en sådan beskattning. Ett sådant beslut får endast fattas innan uthyrning eller annan upplåtelse påbörjats.

I de fall en fastighet överlåts, ska Skatteverket besluta att frivillig beskattning för uthyrning eller annan upplåtelse ska upphöra vid tillträdet, om den tidigare och den nya ägaren gemensamt ansöker om detta före tillträdesdagen. Första stycket gäller dock bara om 1. frivillig beskattning beslutats enligt 12 §, och 2. överlåtelsen sker innan uthyrning eller upplåtelse som avses i 5 eller 6 § har påbörjats.

Om en fastighet överlåts i andra fall än som avses i 18 § upphör den frivilliga beskattningen vid tillträdet, om den tidigare och den nya ägaren före tillträdesdagen ingått ett skriftligt avtal om att den frivilliga beskattningen inte ska övergå.

Om en fastighet som omfattas av frivillig beskattning enligt 12 § överlåts innan uthyrning eller upplåtelse som avses i 5 eller 6 § har påbörjats, ska överlåtelsen anmälas till Skatteverket av både den tidigare och den nya ägaren.

Om frivillig beskattning som beslutats enligt 12 § upphör i enlighet med 16 § innan uthyrning eller upplåtelse som avses i 5 eller 6 § har påbörjats, är fastighetsägaren skyldig att anmäla det förhållande som medför att beskattningen upphör till Skatteverket.

En fastighetsägare har rätt att göra avdrag för ingående skatt enligt bestämmelserna i 13 kap. Fastighetsägaren får göra avdrag i stället för att korrigera den ingående skatten genom justering av avdrag, om 1. frivillig beskattning enligt 8 § har börjat gälla inom tre år från utgången av det kalenderår då fastighetsägaren eller en tidigare ägare har utfört eller låtit utföra ny-, till- eller ombyggnad av fastigheten, eller 2. vid frivillig beskattning till följd av beslut enligt 12 §, en uthyrning eller annan upplåtelse som avses i 5 eller 6 § har påbörjats inom tre år från utgången av det kalenderår då fastighetsägaren eller en tidigare ägare har utfört eller låtit utföra ny-, till- eller ombyggnad av fastigheten.

Om fastighetsägaren har utfört eller låtit utföra ny-, till- eller ombyggnaden av fastigheten, gäller 22 § andra stycket bara om den del av fastigheten som omfattas av ny-, till- eller ombyggnaden inte tagits i bruk efter åtgärderna.

Om en tidigare ägare av fastigheten har utfört eller låtit utföra ny-, till- eller ombyggnaden av fastigheten, gäller 22 § andra stycket bara om 1. den nya ägaren inte har avdragsrätt enligt 13 kap. 8 § 4, 2. den tidigare ägaren inte varit skyldig att betala mervärdesskatt enligt 8 eller 12 §, och 3. varken den tidigare eller den nya ägaren tagit den del av fastigheten som omfattas av ny-, till- eller ombyggnaden i bruk efter åtgärderna.

Avdrag enligt 22 § andra stycket får göras för den ingående skatt som hänför sig till byggarbetena och som motsvarar den upplåtelse som omfattas av frivillig beskattning. Avdrag får dock inte göras för ingående skatt som det gjorts avdrag för efter beslut enligt 12 §.

Vid förvärv av en fastighet ska avdragsrätten för ingående skatt hänförlig till en tidigare ägares ny-, till- eller ombyggnad av fastigheten som avses i 22 § andra stycket, styrkas genom en av överlåtaren utfärdad handling. Handlingen ska innehålla uppgift om 1. den ingående skatt som hänför sig till ny-, till- eller ombyggnad och som överlåtaren inte har dragit av, 2. överlåtarens och förvärvarens namn och adress eller någon annan uppgift genom vilken de kan identifieras, 3. överlåtarens registreringsnummer för mervärdesskatt eller, om denne inte är registrerad, person- eller organisationsnummer eller en likvärdig uppgift, 4. transaktionens art, och 5. övrigt som kan ha betydelse för bedömningen av beskattningen och förvärvarens avdragsrätt. Överlåtaren är skyldig att utfärda en sådan handling som avses i första stycket om förvärvaren begär det.

Avdrag för ingående skatt som hänför sig till fastighet som är eller har varit föremål för uthyrning eller annan upplåtelse som omfattas eller har omfattats av frivillig beskattning, ska justeras enligt vad som föreskrivs i 28-31 §§ och 15 kap.

Avdrag för ingående skatt ska justeras när frivillig beskattning upphör enligt 16-19 §§. Justering ska dock inte göras om 1. den frivilliga beskattningen upphör enligt 16 § 2, eller 2. fastighetsägaren övergår till att använda fastigheten i en annan verksamhet där transaktionerna medför avdragsrätt.

Om frivillig beskattning som beslutats enligt 12 § upphör innan någon uthyrning eller annan upplåtelse som avses i 5 eller 6 § kommit till stånd, ska avdrag för ingående skatt justeras vid ett enda tillfälle och avse återstoden av justeringsperioden. Dessutom ska ingående skatt som hänför sig till tiden mellan beslutet om frivillig beskattning och dennas upphörande, betalas in till staten. På justerings- och skattebelopp ska kostnadsränta betalas. Räntan ska motsvara den fastställda basräntan enligt 65 kap. 3 § skatteförfarandelagen (2011:1244) och löpa från och med dagen för återbetalning av den ingående skatten till fastighetsägaren. När en fastighetsägare har avdragsrätt enligt 22 § andra stycket beräknas justeringsperioden från ingången av det beskattningsår då avdragsrätten inträtt.

Bestämmelserna i 15 kap. 21-23 §§ gäller också vid överlåtelse av fastighet som omfattas av frivillig beskattning, även om den frivilliga beskattningen övergår till den nya ägaren först vid tillträdet enligt 15 § andra stycket. Om den frivilliga beskattningen upphör enligt 18 eller 19 § är den tidigare ägaren skyldig att justera avdrag för ingående skatt, om inte den nya ägaren övertar rättighet och skyldighet att justera avdrag enligt 15 kap. 21-23 §§.

Om frivillig beskattning upphör på grund av åtgärder som vidtagits av en hyresgäst eller en bostadsrättshavare är såväl denne som fastighetsägaren skyldig att justera avdrag för ingående skatt. Skyldigheten omfattar den ingående skatt som var och en av dem dragit av och som hänför sig till den del av fastigheten som omfattas av hyres- eller bostadsrätten.